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Eine Wohnung oder ein Haus als Altersvorsorge: Welche Versicherungen Sie als Vermieter brauchen – und auf welche Sie verzichten können.

Geld in Aktien zu investieren, ist selbst im Zinstief nicht für jeden die erste Wahl. Frauen ziehen bei der Vorsorgeplanung häufig den Kauf einer Immobilie vor. Immobilien sind handfest, sie lassen sich anfassen und vermitteln ein Gefühl von Sicherheit – das kommt den Bedürfnissen von Frauen entgegen. Anders als bei Aktien schwanken Immobilien kaum im Wert. Seit Beginn der Finanzkrise 2008 haben sich die Preise sogar fast ausschließlich in eine Richtung entwickelt: nach oben! Dank günstiger Finanzierungen ist die Nachfrage nach wie vor hoch.

Inhalt:

Kaufen und liegenlassen – eine probate Strategie bei guten und breit gestreuten Aktieninvestments – geht bei vermieteten Eigentumswohnungen allerdings nicht. Als Eigentümerin müssen Sie sich kümmern: Mieter auswählen, Verträge machen, renovieren und sanieren und das Gebäude den gesetzlichen Anforderungen anpassen. Auch müssen Sie für Schäden aufkommen, die an der Immobilie oder aber durch sie entstehen.

Vor den finanziellen Folgen können Sie sich schützen. Wenn Sie in einer Eigentümergemeinschaft sind, sichert die Hausverwaltung kollektiv die wichtigsten Risiken ab. Als Alleinbesitzerin müssen Sie sich jedoch selber um ihren Vermieterschutz und entsprechende Sachversicherungen kümmern. herMoney erklärt, welche Sie benötigen. Und auf welche Policen Sie getrost verzichten können.

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Welche Versicherungen sind für Vermieter unverzichtbar?

Stellen Sie sich vor, ein Sturm fegt Ihnen das Dach vom Haus. Die herabfallenden Dachziegel landen auf Autos, die an der Straße parken. Und schlimmer noch: eine trifft einen Passanten auf dem Bürgersteig, der mit Kopfverletzungen zusammensackt. Als Eigentümerin der Immobilie haften Sie für den entstandenen Schaden – und zwar unabhängig davon, ob Sie ihn verschulden oder nicht. Und auch unabhängig davon, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder aber vermieten.

Ein Sturmtief mit den beschriebenen Folgen kann Sie finanziell in die Knie zwingen. Denn Sie müssen nicht nur Ihre Immobilie wieder instand setzen und für entstandene Schäden an den Autos aufkommen. Auch tragen Sie die Kranken- und Folgekosten des Verletzten. Im schlimmsten Fall entstehen hohe Schadenersatzansprüche oder die Verpflichtung zu lebenslanger Rentenzahlung. Wichtig: Als Vermieterin brauchen Sie deshalb vor allem zwei Policen: eine Wohngebäudeversicherung, die allerdings keine Pflichtversicherung ist, sowie eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht.

Die Wohngebäudeversicherung zahlt für Schäden, die beispielsweise durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser entstehen – am Haus selbst und am festen Inventar wie Heizungsanlagen oder Holzdielenböden. Sie sind nicht zum Abschluss einer Wohngebäudeversicherung verpflichtet, aber viele Finanzierungspartner machen den Abschluss zur Bedingung für eine Immobilienfinanzierung. Kein Wunder, denn durch Sturm oder Feuer können erhebliche Schäden bis hin zum Totalverlust entstehen.

Schäden, die durch Ihren Besitz bei anderen verursacht werden, sind bei dieser Police nicht mit abgedeckt. Vor allem bei Personenschäden können extrem hohe Kosten für Immobilienbesitzer entstehen. Deshalb ist eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht unverzichtbar, die – wie die Privathaftpflicht – die Kosten trägt.

Versicherung Wohnung vermietenWelche Versicherungen machen unter Umständen Sinn?

Ihre Immobilie liegt in einem hochwassergefährdeten Gebiet? Oder in einem Schneeloch? Drohen Erdrutsche oder Lawinen? Dann reicht der Versicherungsschutz einer Wohngebäudeversicherung nicht aus. Denn höhere Gewalt ist nicht mitversichert. Für die finanzielle Absicherung von Naturkatastrophen benötigen Sie eine Elementarschadenversicherung. Das ist eine Ergänzung zur Wohngebäudeversicherung oder Hausratversicherung.

Der Haken: Die Zusatz-Police ist teuer. Sie müssen also genau abwägen, ob die Risiken so hoch sind, dass sie die Kosten rechtfertigen. Oft gibt es den Schutz nur mit einer Selbstbeteiligung. In Hochrisikogebieten, die regelmäßig überschwemmt werden, ist der Zusatzschutz nur schwer zu bekommen.

Wird Ihre Immobilie noch mit Öl beheizt und Sie besitzen einen Öltank? Dann macht unter Umständen eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung Sinn, die einspringt, falls durch ein Leck Heizöl ins Grundwasser gelangt.

Wenn Sie Ihre Immobilie umbauen oder ausbauen, sollten Sie für den Zeitraum der Baumaßnahmen über eine Bauherren-Haftpflicht nachdenken. Denn Sie haften für alle Schäden, die in der Bauphase entstehen – am eigenen Besitz oder aber bei Dritten. Wird etwa die Kelleraußenwand saniert und der Haupteingang ist nur über eine Laufbohle zu erreichen, werden Sie ansonsten zur Kasse gebeten, falls ein Mieter auf dem nassen Holz ausrutscht und sich verletzt. Gleiches gilt, falls herabfallende Bauteile Schaden anrichten. Und falls Sie selbst mit Freunden oder Familienmitgliedern Hand am Bau anlegen, können Sie sich per Bauhelferunfallversicherung vor möglichen Unfallfolgen schützen.

Mietstreitigkeiten vor Gericht austragen: Das will niemand. Aber wissen Sie, wie sich die Dinge entwickeln und ob das Mietrecht irgendwann relevant für Sie wird? Wenn Sie viele Wohnungen besitzen und Ihre Mieter kaum persönlich kennen, macht eventuell eine Vermieter-Rechtschutzversicherung Sinn. Gleiches gilt für die Mietausfallversicherung, die einspringt, wenn die Mieter nicht zahlen. Fazit: Eine vorvertragliche Bonitätsprüfung und ein guter Draht zu den Mietern kann vor Streitereien und mutwilligen Ausfällen schützen.

Auf welche Versicherungen können Vermieter verzichten?

Als Eigentümerin benötigen Sie keine Hausratversicherung für Ihren vermieteten Wohnraum. Um diesen Versicherungsschutz müssen sich die Mieter selbst kümmern. Ausnahme: Sie vermieten möbliert, die Küche samt Einrichtung gehören also Ihnen. Die können Sie dann über eine Hausratpolice absichern. Der Hausrat Ihrer Mieter ist damit allerdings nicht geschützt.

Verzichtbar ist in der Regel auch eine Glasbruchversicherung. Entsteht ein Schaden an Türen oder Fenstern nach Sturm oder Feuer, zahlt die Wohngebäudeversicherung. Ansonsten legen Sie lieber regelmäßig Geld zurück, so dass Sie den Schaden im Zweifel aus eigener Tasche zahlen können. Zusätzlicher Schutz ist allenfalls bei großen Glasfronten oder Wintergärten bedenkenswert.

Welche Versicherungen können Sie auf die Mieter umlegen – und welche nicht?

Die Kosten folgender Versicherungen können Sie über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen:

  • Wohngebäudeversicherung
  • Elementarschadenversicherung
  • Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht
  • Öltank-Haftpflicht
  • Glasversicherung

Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten für

  • Rechtsschutzversicherung
  • Hausratsversicherung sowie
  • Mietausfallversicherung

herMoney-Tipp:

Passen Sie die Police regelmäßig an und überprüfen Sie, ob die Deckungssumme noch reicht und auch nach Umbauten noch ausreichender Versicherungsschutz besteht. Ist die neue Photovoltaik-Anlage mitversichert – oder ist eine Ergänzung des Vertrags erforderlich? Wurde die Wohnfläche durch Umbau vergrößert? Wurde eine große Fensterfront installiert?

Als Vermieterin müssen Sie auf das Kleingedruckte in Ihren Verträgen achten. Das gilt übrigens auch bezüglich der Pflichten: Prüfen Sie, welche „Gefahren“ gemeldet werden müssen, damit der Versicherer im Ernstfall zahlt. Dazu gehört bei vielen Versicherern ein Baugerüst an der Außenfassade oder die Vermietung an häufig wechselnde Feriengäste.

Sie sind noch gar keine Eigentümerin, sondern spielen gerade mit dem Gedanken, sich eine Wohnung zu kaufen? Ob sich der Kauf lohnt, erfahren Sie hier. Falls Sie die Immobilie mit Ihrem Partner finanzieren wollen, aber nicht verheiratet sind, gibt es einiges zu beachten. Mehr dazu im Artikel „Wohnungskauf unverheirateter Paare“.

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