Des einen Leid ist des anderen Schnäppchen: Wie Sie eine Zwangsversteigerung vermeiden. Oder von ihr profitieren!

Im Zinstief ist die Unterschrift unter den Kaufvertrag schnell gesetzt. Zwar sind die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren deutlich nach oben gezogen, aber die monatlichen Belastungen scheinen tragbar – dem niedrigen Hypothekenzins sei Dank. Vor allem bei kurzen Finanzierungen liegt die monatliche Rate, die Sie der Bank überweisen müssen, oft nicht höher als eine Miete – das verlockt zum Kauf.

Solide Immobilien in guter Lage bieten Sicherheit – solange Sie als Käuferin die Rechnung nicht ohne Beachtung der Restschuld  machen. Läuft die Zinsbindung nach fünf oder zehn Jahren aus, steht in der Regel noch eine beachtliche Schuld zu Buche, die Sie zu den dann herrschenden Zinskonditionen neu finanzieren müssen. Angenommen, Sie haben Ihre Immobilie inklusive Nebenkosten für 300.000 Euro gekauft, von denen Sie 250.000 Euro finanzieren. Bei zehn Jahren Laufzeit und zwei Prozent Tilgung zahlen Sie bei einem Hypothekenzins von 1,5 monatlich 729 Euro Hypothek. Das ist vielleicht machbar. Doch was, wenn die Zinsen am Ende Ihrer Zinsbindung um zwei Prozent höher liegen? Dann könnte die Monatsrate für die Finanzierung der Restschuld (immerhin noch gut 195.000 Euro!) deutlich über 1.000 Euro liegen. Können Sie das stemmen?

Rechtzeitig handeln!

Die Verbraucherzentrale warnt deshalb vor vorschnellen Immobilienkäufen. „Wer sich bisher kein Haus leisten konnte, kann es auch in der aktuellen Niedrigzinsphase nicht“, so die Verbraucherschützer. Prüfen Sie also vor dem Kauf sehr genau, wie viel Spielraum Sie haben. Wenn Sie bereits eine Immobilie gekauft haben und Ihre Zinsbindung in den kommenden Jahren ausläuft, können Sie sich per Forward-Darlehen gegen steigende Zinsen absichern. Dafür zahlen Sie zwar einen kleinen Aufschlag, aber die Finanzierung bleibt kalkulierbar – selbst dann, wenn die Zinsen in den kommenden Jahren deutlich steigen, sind Sie auf der sicheren Seite.

Was aber, wenn sich Ihre Einkommenssituation ändert und Sie schon jetzt die monatlichen Belastungen nicht mehr tragen können – etwa, weil Sie ihren Job verloren haben oder krank geworden sind? „Scham ist dann fehl am Platze, denn das kann jeden treffen“, weiß Christoph Zerhusen, Experte für Verbraucherinsolvenz und Entschuldung bei der Verbraucherzentrale NRW. Sein Rat: Nicht den Kopf in den Sand stecken und Mahnungen anhäufen, sondern schnell reagieren. „Riskieren Sie keine Zwangsversteigerung“, warnt Zerhusen. „Oft gelingt es, Einsparpotenzial zu nutzen oder mit den Gläubigern zu verhandeln.“ Wenn Sie rechtzeitig reagieren, haben Sie zudem die Möglichkeit, Ihre Immobilie frei zu verkaufen.

Wer dagegen nicht zahlen kann und nicht auf die Mahnungen der Bank reagiert, riskiert, dass die Gläubiger-Bank eine Zwangsversteigerung beantragt. Die Folge: Sie verlieren unter Umständen nicht nur Ihre Immobilie, sondern auch noch sehr viel Geld.

Günstig eine Immobilie ersteigern

Des einen Leid ist des anderen Freud. Über eine Zwangsversteigerung ist es selbst im engen Immobilienmarkt möglich, zu einem guten Preis an die eigenen Vier Wände zu kommen. Objektbeschreibungen und Termine zur Zwangsversteigerung werden in der örtlichen Presse sowie auf den Internetseiten der zuständigen Amtsgerichte veröffentlicht. Zudem können Sie Terminlisten von privaten Anbietern kaufen. Die Versteigerung selbst unterteilt sich in zwei Abschnitte: Erst verliest der Rechtspfleger den  Grundbuchinhalt, Versteigerungsbedingungen, weitere Formalien und das geringste Gebot, das in jedem Fall für einen Zuschlag erreicht werden muss. Dann folgt die Bietzeit, die mindestens 30 Minuten dauert. Beim ersten Versteigerungstermin gelten die sogenannten Fünf-Zehntel- und Sieben-Zehntel-Grenzen. Das heißt: Unter 50 Prozent des sogenannten Verkehrswertes der Immobilie kann ein Bieter keinen Zuschlag erhalten. Liegt der Preis zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswertes, kann die Bank als  Gläubiger dem Zuschlag widersprechen. Findet sich beim ersten Termin kein Käufer, entfallen die Grenzen beim zweiten Termin – dann kann es sein, dass Sie die Immobilie sehr günstig erhalten können.

Gute Vorbereitung ist Pflicht

Auf Zwangsversteigerungen sollten Sie sich gut vorbereiten. Der erste Schritt ist der Gang zum Amtsgericht. Dort liegen  das Grundbuch und das sogenannte „Verkehrswertgutachten“ zur Einsicht. Es enthält eine Beschreibung der Lage und des Zustands der Immobilie und als Richtpreis den daraus errechneten Verkehrswert. Im Gutachten werden Fehler, Leerstände, Baumängel und anstehende Reparaturen genannt. Doch Vorsicht: Das Verkehrswertgutachten kann nur eine Orientierung geben. Meist ist es schon viele Monate oder gar Jahre alt. Mitunter durfte der Gutachter Haus oder Wohnung auch gar nicht von innen besichtigen. Vor allem bei unbewohnten Immobilien kann sich der Zustand zwischenzeitlich deutlich verschlechtert haben. Rechnen Sie also damit, dass Reparaturen anstehen und eventuell sogar eine energetische Sanierung ansteht.

Finanzierung sichern

Schon vor der Versteigerung ist es notwendig, eine Finanzierungszusage einer Bank einzuholen. Denn als Bieterin müssen Sie schon bei der Versteigerung zehn Prozent des Verkehrswertes durch Scheck oder Bürgschaft der Bank nachweisen, eine Barzahlung ist nicht möglich. Und bereits vier bis 12 Wochen später – zum so genannten „Verteilungstermin“ – wird die gesamte Kaufsumme fällig.

Wenn die Finanzierung steht und die Bank an Bord ist, sinkt auch das Risiko, dass Sie im Eifer des Gefechts dem Bieterwettbewerb erliegen und die Immobilie zu teuer erwerben. Denn dann wird schon im Vorfeld vereinbart, bis zu welchem Kaufpreis sie zur Finanzierung bereit sind.

Super-Schnäppchen sind im engen Immobilienmarkt – zumal in Top-Lagen – kaum noch möglich. Bei regulären Verkäufen sind die Preise in Großstädten in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, dass auch bei Zwangsversteigerungen oft nur Gebote oberhalb des ausgewiesenen Verkehrswertes zum Zuge kommen. Mit guter Vorbereitung können Sie per Zwangsversteigerung dennoch zum Zuge kommen – für einen guten Preis.

herMoney-Tipp: Riskieren Sie keine Zwangsversteigerung! Wenn Sie die Raten für Ihre Immobilie aus irgendeinem Grund nicht mehr bezahlen können, lassen Sie sich schnellstens beraten – zum Beispiel von Spezialisten der Verbraucherzentralen.

Und für Kaufinteressentinnen gilt: Informieren Sie sich sehr genau über das Objekt Ihrer Wahl, denn bei Zwangsversteigerungen gibt es keine Gewährleistung. Versuchen Sie, über die Gläubigerbank auch eine Besichtigung vor Ort zu organisieren!

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