Schöner wohnen und gleichzeitig Vermögen aufbauen? Eine Immobilie macht es möglich. Über Chancen und Risiken.

Zugegeben: Besonders sexy ist es nicht, in jungen Jahren an das Alter zu denken oder gar für die Aufstockung der Rente zu sparen. Aber die frühe Vorsorge kann auch Spaß machen – zum Beispiel mit dem Kauf einer Immobilie. Denn von den eigenen Wänden profitieren Sie bereits ab dem Kauf und bauen nebenbei ein kleines Vermögen auf. Im Alter wohnen Sie dann mietfrei, was den finanziellen Spielraum deutlich erhöht. Oder Sie verkaufen Ihre Immobilie, so dass Ihnen eine stattliche Summe Kapital zur Verfügung steht.

Aktuell sind die Zinsen auf einem historischen Tief, die Finanzierung einer Immobilie ist also vergleichsweise günstig – mitunter müssen Sie für die Hypothek nicht einmal mehr bezahlen, als Sie einem potenziellen Vermieter für vergleichbaren Wohnraum an Miete überweisen müssen. Doch beim Kauf baut sich Ihr eigenes Vermögen auf, und nicht das Ihres Vermieters.

Klingt überzeugend, doch ein Immobilienkauf birgt auch Risiken. Damit Ihre Investition nicht zum Verlustgeschäft wird, ist gute Planung und solide Finanzierung gefragt. herMoney hat eine Checkliste für Sie vorbereitet, an der Sie sich orientieren können:

1. Was genau suchen Sie?

Sind Sie Single und suchen ein Appartement oder planen Sie ausreichend Wohnraum für eine Familie? Der Kauf eines Appartements macht unter Umständen wenig Sinn, wenn Sie nach kurzer Zeit mit Ihrem Partner zusammenziehen möchten. Natürlich können Sie Ihr Appartement dann – gute Lage und Wohnraumknappheit vorausgesetzt – auch vermieten. Aber bleibt dann noch genügend Kapital für den Kauf eines „Familiendomizils“? Falls Sie Ihr Appartement schnell wieder verkaufen müssen, droht jedenfalls ein Verlustgeschäft. Denn viele Tausend Euro, die Sie als Kaufnebenkosten aufbringen mussten (siehe 4. unten), sind dann auf jeden Fall verloren.

2. Wo möchten Sie leben?

Schätzen Sie das Leben in der Stadt oder mögen Sie die Ruhe auf dem Land? Egal, in welcher Wohnumgebung Sie sich wohl fühlen, sollten Sie die Vor- und Nachteile vor einem Kauf bedenken. Wohnraum auf dem Land ist vergleichsweise günstig zu haben. Allerdings sind hier auch die Wertsteigerungen gering und es könnte schwer werden, im Fall des Falles einen möglichen Mieter oder Käufer zu finden. In den Metropolen dagegen sind die Preise in den vergangenen Jahren explodiert. Überlegen Sie sich, ob Sie das investierte Kapital über Vermietung oder Verkauf wieder rein bekommen könnten, wenn sich Ihre Pläne ändern. Ein Blick auf die Bevölkerungsbewegung in der Gemeinde/Stadt könnte Auskunft über die Attraktivität des Standortes geben.

3. Wie mobil müssen Sie sein?

Auch Ihre beruflichen Planungen spielen eine Rolle. Sitzen Sie im Job fest im Sattel oder macht ein möglicher Karriereschritt in den kommenden Jahren auch eine räumliche Veränderung notwendig? Bedenken Sie: Eine Immobilie ist im-mobil, sie passt nicht in den Umzugswagen. Sie können sie nach einem Umzug zwar vermieten oder verkaufen. Aber Sie sollten auf dem Schirm haben, dass Sie sich als Vermieter um Ihren Besitz kümmern müssen. Haben Sie Zeit und Lust, sich um Mieter, Nebenkostenabrechnungen und mögliche Beschwerden zu kümmern? Falls nicht, könnte bei Job- und Ortswechsel ein schneller Verkauf nötig werden, mit dem Sie Verluste riskieren. Wie schon beschrieben: Die Kaufnebenkosten, die sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises addieren können (siehe unter 4.), sind dann verloren.

4. Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Die Zinsen sind niedrig, aber die Preise für Immobilien sind – vor allem in Ballungsräumen – in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Zudem sind auch die sogenannten Kaufnebenkosten in die Höhe geschossen. Je nach Bundesland müssen Sie inzwischen bis zu 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen, dazu kommen die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag und unter Umständen noch eine Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro kann sich der Betrag ganz locker zu 300.000 Euro und mehr addieren.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen und darüber hinaus über finanzielle Reserven verfügen – schließlich kommen Sie nun selbst für anfallende Reparaturen auf. Bedenken Sie, dass Sie neben der Hypothek noch die Betriebskosten tragen müssen, auch eine monatliche Rücklage für mögliche Reparaturen ist erforderlich. Die monatliche Gesamtbelastung sollte Sie finanziell nicht einschnüren. Und zwar auch dann nicht, wenn Sie Ihren Job verlieren und eventuell eine Zeit lang mit Arbeitslosengeld auskommen müssen.

5. Was sollten Sie bei der Finanzierung beachten?

Je niedriger die Zinsen, desto geringer ist die monatliche Belastung. Vor allem kurz laufende Kredite sind günstig zu haben. So gibt es Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung schon für rund 1 Prozent Zinsen pro Jahr. Die geringe monatliche Belastung sollte Sie aber nicht zu kurzfristigem Denken verführen. Gucken Sie auf die Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung bleibt. Eventuell macht es Sinn, sich durch langfristige Finanzierungen (zum Beispiel über 20 Jahre) abzusichern, auch wenn Sie für die lange Zinsbindung mehr bezahlen. Sie können nicht wissen, wie sich die Zinsen in den kommenden Jahrzehnten entwickeln. Steigen die Zinsen, könnte eine Anschlussfinanzierung Ihr Budget sprengen. Wenn Sie bei der Finanzierung noch Spielraum haben, können Sie Sie auch die Tilgung erhöhen. Auf jeden Fall sollten Sie in Ihrem Kreditvertrag das Recht auf Sondertilgung fixieren. Haben Sie etwas Geld übrig – vielleicht auch durch eine Erbschaft oder Sonderzahlungen wie Bonis – können Sie Ihre Hypothek schneller reduzieren.

Ansonsten gilt: Konditionen vergleichen! Lassen Sie sich bei der Finanzierung auf jeden Fall gut beraten. Durch eine Mischung von Tranchen unterschiedlicher Laufzeiten können Sie eventuell Zinskosten sparen, ohne auf Sicherheit zu verzichten. Darüber hinaus gibt es Fördertöpfe, die Sie bei eventuell nötigen Sanierungen anzapfen können.

Sie möchten mehr wissen? herMoney wird Sie demnächst über Tücken bei der Objektauswahl sowie über Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten genauer informieren!

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